推動新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，要使市場在資源配置中起決定性作用，促進(jìn)各類生產(chǎn)要素自由流動并向優(yōu)勢地區(qū)集中。當(dāng)前，在城市群和都市圈形成和建設(shè)過程中，城市晉級的“地殼運(yùn)動”激烈進(jìn)行，人口遷徙的變化決定城市格局之變，區(qū)域核心城市尖角聳起……

　　對產(chǎn)業(yè)升級和新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的培育發(fā)展來說，必須對城市發(fā)展的各個要素有全面認(rèn)識。近期，保利發(fā)展控股戰(zhàn)略研究院、保利投顧研究院(以下簡稱“保利研究院團(tuán)隊”)發(fā)布《保利2019~2020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》的研究報告，從人口大流動、城市大變局、周期新特征、運(yùn)行新邏輯等方面對城市要素和產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行了分析。

　　■ 人口流動多極發(fā)展 資源流動循跡規(guī)律

　　這是一個人口大流動的時代，城鎮(zhèn)化進(jìn)入高階階段。人口、資本、信息在中國城鄉(xiāng)高速流轉(zhuǎn)，城市以其獨(dú)特魅力，吸引著光與熱。過去“均衡式”發(fā)展思路下，資源“有序”流動，城市規(guī)模“計劃”增長。博弈之間，造成人口、經(jīng)濟(jì)與土地的速度失衡，“齊夫法則”未能完全生效。2019年年初，保利研究院團(tuán)隊曾提出“城市的生命周期就是房地產(chǎn)的生命周期”、“人口遷徙的變化決定城市格局之變”的判斷。

　　當(dāng)前，市場重回主導(dǎo)地位，人口流動多極化，資源流動循跡規(guī)律軌道。未來15年里，中國超大城市將超10個，特大城市超15個，人口規(guī)模TOP100城將占據(jù)全國75%的城區(qū)人口。集聚的號角已經(jīng)吹響。土地城鎮(zhèn)化將匹配人口城鎮(zhèn)化。城市群、都市圈和中心城市將集聚更多發(fā)展勢能。

　　遷徙結(jié)構(gòu)

　　城鎮(zhèn)化高階發(fā)展

　　遷徙結(jié)構(gòu)變化之一，就是“鄉(xiāng)-城”(人口從農(nóng)村遷徙至城鎮(zhèn))流動高位放緩，“城-城”(人口從城鎮(zhèn)遷徙至城鎮(zhèn))流動趨于頻繁。城鎮(zhèn)遷徙至城鎮(zhèn))流動趨于頻繁。

　　2000年以來，中國“鄉(xiāng)-城”的流動人口占比呈現(xiàn)“先增后減”趨勢，在2010年到達(dá)高峰，占全國流動人口63%，隨后年均減少2.9%。與此同時，“城-城”流動持續(xù)增加，2010年后占比年均增加3.3%，2015年達(dá)38%。

　　城鎮(zhèn)化的第一階段，農(nóng)村人口遷徙至城鎮(zhèn)生活。隨著高等教育普及，就業(yè)需求升級，中小城鎮(zhèn)未能提供發(fā)展空間，人力資本向產(chǎn)業(yè)資源更為豐富的大中城市集聚，“城-城”遷徙受青睞。“鄉(xiāng)-城”進(jìn)入“諾瑟姆S曲線”后半段。人口流動向“鄉(xiāng)-城”與“城-城”并存的格局演變，重塑城市發(fā)展新面貌。

　　同時，人口遷徙遵循著“青壯年獨(dú)立遷徙-夫妻遷徙-兒童遷徙-老人遷徙”的國際規(guī)律，中國正進(jìn)入家庭式遷徙階段。據(jù)國家衛(wèi)生健康委員會統(tǒng)計，近90%已婚新生代流動人口是夫妻一起外出，與配偶子女流動的約占60%，越來越多家庭攜帶老人流動。

　　疫情“黑天鵝”后，流動人口購房扎根意愿更強(qiáng)。第三方調(diào)查顯示，疫情后50.9%購房者更傾向在資源集中的城市置業(yè)，更關(guān)注物業(yè)服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等資源。而優(yōu)質(zhì)資源往往集中在城市，是其魅力所在。家庭式遷徙，將帶動城市的消費(fèi)、投資、生產(chǎn)。當(dāng)遷徙二代在城市接受教育后，勞動力又將反哺城市。

　　遷徙方向

　　人口流動多極化

　　人口遷徙的一個重要方向就是，人口跨省流動，遠(yuǎn)赴東部沿海三大城市群。

　　人口遷徙過去主要為跨省遠(yuǎn)赴沿海核心城市。目前則呈現(xiàn)“跨省遠(yuǎn)赴東部與省內(nèi)就近集聚并存”、“東部沿海與中西部明星引力同在”、“單核虹吸力與都市圈外溢力均有”的多維極化格局。具備人口吸引力的不再只有北上廣深，各中心城市也具備較強(qiáng)吸引力。遷徙者“用腳投票”，集聚在胡煥庸線以南的東部沿海城市群和都市圈核心城市。

　　長三角、珠三角、京津冀三大城市群對于國內(nèi)人口具有超強(qiáng)磁吸作用，尤其是都市圈內(nèi)的核心城市，顯得“熠熠生輝”。全國近八成的跨省流動人口集聚東部沿海。2020年春節(jié)后，三大都市圈核心城市51%的遷入人口來自外省。

　　產(chǎn)業(yè)是人口遷徙的核心驅(qū)動力，臨海區(qū)域具有先天運(yùn)輸成本優(yōu)勢。全球75%的大城市、70%的工業(yè)資本和人口集中在距海岸100公里的海岸帶地區(qū)。在未來，產(chǎn)業(yè)動能持續(xù)釋放，核心城市協(xié)同周邊城市升級，三大城市群的磁吸效能將繼續(xù)呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”態(tài)勢。

　　人口遷徙的另一個趨勢是就近城市化，人口集聚中西部中心城市。

　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)“增長極理論”認(rèn)為：區(qū)域經(jīng)濟(jì)最初由一個或數(shù)個“增長中心”率先發(fā)展，以帶動整個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中西部省會城市遷入人口80%來自省內(nèi)，人口就近城市化現(xiàn)象明顯。伴隨勞動力、資金、技術(shù)等生產(chǎn)要素的集中，中西部省會城市的首位度不斷提高，并以后發(fā)優(yōu)勢，迅速形成各自特色鮮明產(chǎn)業(yè)。西部直轄市重慶、“創(chuàng)業(yè)之都”成都、“中國光谷”武漢、“硬科技之都”西安、“大數(shù)據(jù)之都”貴陽、“智造之都”長沙等明星城市崛起。

　　城市格局

　　大中城市擴(kuò)容增長

　　市場重新主導(dǎo)變局，要素加速自由流動?；仡櫸覈鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展歷程，1980年我國的城市建設(shè)和發(fā)展的基本方針是“控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”，但在改革開放的浪潮下，大城市人口快速集聚。2014年提出“促進(jìn)推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”，2019年密集出臺新型城鎮(zhèn)化政策文件，首次提及“堅持尊重規(guī)律、順勢而為”和“城區(qū)常住人口100萬~300萬的大城市全面取消落戶限制”。

　　2019年12月16日出版的第24期《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平總書記的重要文章《推動形成優(yōu)勢互補(bǔ)高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局》。文中提到，“使市場在資源配置中起決定性作用，促進(jìn)各類生產(chǎn)要素自由流動并向優(yōu)勢地區(qū)集中”、“經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件好的地區(qū)要承載更多產(chǎn)業(yè)和人口”、“建設(shè)用地資源向中心城市和重點(diǎn)城市群傾斜”。

　　新冠肺炎疫情發(fā)生后，新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將增強(qiáng)城市的協(xié)同力、流動力、承載力，城市格局變革按下加速鍵。5G網(wǎng)絡(luò)、人工智能、新能源等領(lǐng)域的發(fā)展，刺激全要素生產(chǎn)率提升。通過大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)賦能，“城市病”不再是城市規(guī)模束縛，大城市承載力將不斷提升。

　　天平傾斜，“經(jīng)濟(jì)-人口”比重再平衡。低收入?yún)^(qū)域人口向高收入?yún)^(qū)域流動，區(qū)域間收入差距不斷縮小，人均收入趨于均等化。美國印證了這一趨勢。目前中國各省人口與GDP占比相對不均衡，廣東、江蘇GDP分別占全國11%和10.2%，但人口只占8.1%和5.8%。TOP100城市GDP占全國73%，但人口僅占51%，大量勞動力仍滯留小城市和農(nóng)村。隨著流動障礙減少，勞動力將隨自由遷徙，向優(yōu)勢區(qū)域集中。

　　城市人口再認(rèn)識，大城市不夠大、不夠多。2014年國務(wù)院發(fā)文，以城區(qū)人口作為城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)，這一修正將更加接近國際定義。保利研究院團(tuán)隊對337個城市統(tǒng)計分析，重新梳理城市人口后發(fā)現(xiàn)：城區(qū)人口1000萬以上的超大城市有6個，500萬~1000萬的特大城市有7個，300萬~500萬的大城市有16個，與全市常住人口統(tǒng)計城市規(guī)模相比，更準(zhǔn)確地描繪了人口格局。與國際相比，中國大城市數(shù)量和人口規(guī)模明顯不足，日本前10大城市人口占全國46%，英國21%，而中國僅為9%。

　　回歸“齊夫法則”，客觀規(guī)律昭示未來。哈佛大學(xué)學(xué)者喬治·K·齊夫(George Kingsley Zipf)提出了“齊夫法則”，大部分發(fā)達(dá)國家的城市體系演變都遵循著“齊夫法則”。隨著中國落戶政策的放寬，人口加速集聚中心城市，城市人口分布形態(tài)也將趨向“齊夫法則”，人口與經(jīng)濟(jì)占比趨于平衡。作為總?cè)丝诔?4億的大國，未來15年，中國超大城市有望超10個，特大城市有望超15個。

　　資源配置

　　回歸人的城鎮(zhèn)化

　　土地與人口的“資源配置”，是城鎮(zhèn)化的核心命題。從世界城市發(fā)展規(guī)律來看，在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)時期，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。近30年來，中國土地城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化。2011年起回落，2017年進(jìn)入增速放緩階段。

　　近年土地城鎮(zhèn)化放緩，與人口城鎮(zhèn)化趨于同步，但結(jié)構(gòu)分化凸顯，人地錯配矛盾突出。土地與人口出現(xiàn)區(qū)域錯配、城市等級錯配。人口大幅增長的東部區(qū)域、大城市沒有得到相應(yīng)的建設(shè)用地指標(biāo)，人地矛盾突出。“放寬城鎮(zhèn)落戶條件，建立健全‘人地錢’掛鉤政策”、“永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批與征收試點(diǎn)授權(quán)下放”，均體現(xiàn)出土地這一核心資源的配置有望更“市場化”。中國城鎮(zhèn)化進(jìn)入新階段，將“以人定地、地隨人走”。